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  • 一、地产调研的含义

    地产市场调研是地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。

    地产调研的作用:

    1. 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;
    2. 2)有利于地产企业适时开发新产品,抢占新市场;
    3. 3)有利于企业制订正确的营销策略;
    4. 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。

    二、地产调研的内容

    兰德趋势自2003年起进军地产市场研究,是西安首家涉足地产行业研究的市场调研机构,根据多年积累,兰德趋势可为地产企业提供的服务内容主要涉及9个方面,具体研究内容如下:

    (一)宏观投资环境调查

    1、政治环境

    政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响地产企业正常的生产经营活动的开展。

    2、经济环境

    国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。

    3、社会文化环境

    居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

    (二)城市地产市场概况

    1. 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况;
    2. 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构;
    3. 3、全市地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况;
    4. 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;
    5. 5、三级市场交易情况;
    6. 6、当地地产业相关政策法规。

    (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研

    1、消费者行为调研

    消费者包括地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

    2、市场需求容量调研

    需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。

    商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面:

    1. 1)城市人口、家庭数量及变化趋势;
    2. 2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况;
    3. 3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等;
    4. 4)居民日常消费支出水平与消费结构;
    5. 5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。

    (四)项目基本状况调查

    包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策;

    (五)项目所在区域市场状况

    项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。

    其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平,创新能力与发展新产品的动向。

    (六)项目开发策略建议

    1、市场细分与目标市场调研;

    2、产品定位,包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究;

    3、开发策略分析,包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

    (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

    1、宏观经济环境研究

    2、市场供需与竞争对手动态调研

    3、消费者调研

    包括:消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求,客户满意度调研

    4、企业自身产品与服务调研

    包括:产品优劣分析,在满足客户需求方面存在的缺陷和不足,产品市场竞争地位分析,本企业产品的市场占有率及销售潜力分析;

    5、价格调研

    包括:产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应;本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

    (八) 住宅、商业物业满意度研究

    研究目的:从客户体验触点出发,通过深入聆听客户声音,全局、系统地把握客户感知,进而改善和开发出更有竞争力的产品和服务,增强企业竞争力。

    研究内容包括:物业服务监测、销售服务监测、客户满意度研究(客户全生命周期)、员工满意度研究。

    (九) 商圈及消费者研究

    1、宏观竞争环境研究

    宏观环境、购买力指标研究。

    2、百货零售场所及商超研究

    1)商圈零售业概况

    2)核心商圈住宅情况调研(包括所有大中小型社区、城中村)

    3)构成交通流量场所调研(包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等)

    4)核心商圈内的所有单位调研

    5)核心商圈内的相关业态调研(例如灯具城、农贸市场等)

    6)核心商圈内基础设施调研

    7)媒体接触习惯调研

    3、市民消费行为及需求调研

    1)消费者具体个人资料及其主要消费层次

    2)目标消费者购物行为及特征

    3)消费者在相关购物场所消费情况

    4)消费者在百货商场消费情况

    5)消费者的双休日、节庆日消费定向及其动机

    6)消费者对餐饮、娱乐活动的消费情况

    7)消费者对其他消费情况的认知

    4、入住商户调研

    未来招商对象入住意向、入住商户对购物场所的期望与要求。